Pinda Akta: Akan terbelakah nasib pembeli rumah?

SALKUKHAIRI ABD SUKOR | .

BERKUATKUASA 1 Julai 2015, Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan)  (selepas ini disebut sebagai “Peraturan tersebut”) yang memasukkan Jadual G, H, I dan J di dalamnya, telahpun digazetkan pindaannya oleh parlimen. Untuk makluman, Jadual G, H, I dan J ini adalah merupakan Perjanjian Jual Beli yang wajib digunapakai oleh setiap pemaju perumahan sekiranya mereka ingin menjual rumah yang di dalam pembinaan kepada Pembeli.

Artikel ini bertujuan untuk mengupas tentang pindaan-pindaan yang telah dibuat di dalam Peraturan tersebut dan melihat sejauh manakah ia mampu melindungi hak dan kepentingan Pembeli rumah.

Walaubagaimanapun untuk tulisan ini, saya hanya akan mengupas pindaan-pindaan yang telah dibuat dalam Jadual G sahaja manakala untuk jadual-jadual yang lain, saya dapati pindaan yang dibuat lebih kurang sama dan tidak banyak bezanya dengan pindaan yang dibuat di dalam Jadual G tersebut.

Diantara pindaan-pindaan utama yang telah dibuat di dalam Peraturan tersebut adalah seperti berikut:-

1. Apa-apa iklan yang dibuat oleh Pemaju tidak boleh mengandungi perkara-perkara berikut:-
i. Tawaran fi guaman percuma
ii. Pulangan keuntungan dan pendapatan sewaan yang diunjurkan
iii. Dakwaan berkenaan pemandangan panorama
iv. Tempoh perjalanan dari tapak projek perumahan ke destinasi terkenal
v. Apa-apa butiran yang tidak boleh dibuktikan oleh pemaju secara sahih

Ertinya, selepas pindaan ini berkuatkuasa, Pemaju tidak lagi boleh meletakkan di dalam signboard, pamphlet, banner atau apa jua bentuk iklan mereka tawaran fi guaman percuma kepada pembeli, pulangan keuntungan pelaburan hartanah tersebut, pemandangan menarik di dalam projek perumahan tersebut, tempoh perjalanan dari tapak projek ke destinasi terkenal yang berhampiran atau lain-lain maklumat yang tidak dapat dibuktikan kebenarannya, sebagaimana yang kebanyakan Pemaju lakukan sekarang ini.

Ini bertujuan untuk mengelakkan salah nyata (misrepresentation) kepada bakal pembeli semata-mata untuk menarik minat mereka membeli hartanah tersebut, sedangkan kadangkala maklumat-maklumat tersebut adalah tidak tepat dan boleh mengelirukan bakal pembeli.

2. Pindaan beberapa terma di dalam Jadual G adalah seperti berikut:-

A. Dibahagian preamble (mukaddimah) di masukkan maklumat tentang Nombor Akaun Pemajuan Perumahan Pemaju beserta nama bank/ institusi kewangan dan alamat pendaftaran bank/ institusi kewangan tersebut, dimana sebelum ini tiada terma sedemikian dimasukkan.

B. Difinisi pemajuan perumahan diperluaskan merangkumi pelikuidasi (liquidator) bagi Pemaju perumahan tersebut. Ini beerti, sekiranya sesebuah syarikat Pemaju perumahan itu telah digulung, maka segala tanggungjawab dan liabiliti Pemaju tersebut akan ditanggung oleh pelikuidasi yang dilantik oleh mahkamah. Sebelum ini, sekiranya sesebuah Pemaju itu telah digulung, segala tindakan dan tanggungjawab Pemaju tersebut seolah-oleh terhenti setakat itu sahaja. Maka dengan pindaan ini, tiada lagi ruang untuk Pemaju lepas daripada tanggungjawab mereka sebagaimana yang termaktub di dalam perjanjian jual beli kerana ia akan diambil alih oleh pelikuidasi syarikat Pemaju perumahan tersebut.

C. Pemaju hendaklah dalam masa 30 hari selepas menerima sesalinan perjanjian jual beli yang telah disetemkan membuat permohonan bertulis bagi mendapatkan pembiayaan kewangan bagi Pembeli daripada bank atau institusi kewangan. Tempoh masa tersebut dipanjangkan daripada 14 hari sebelum ini kepada 30 hari.

D. Pembeli hendaklah menjelaskan mana-mana bayaran progres pembinaan kepada Pemaju dalam tempoh 30 hari  selepas  pembeli menerima notis tuntutan pembayaran progres daripada Pemaju, berbanding 21 bekerja sebelum ini. Sekiranya pembeli gagal menjelaskan mana-mana ansuran bayaran progres tersebut selepas tempoh 30 hari tersebut tamat, maka Pemaju berhak mengenakan caj pembayaran lewat kepada Pembeli sebanyak 10% setahun, dikira dari hari kehari, bermula sebaik selepas tamatnya tempoh 30 hari tersebut.
    
E. Sekiranya Pembeli telah mendapat kemudahan kewangan daripada Kerajaan, Pemaju tidak boleh mengenakan caj pembayaran lewat kepada Pembeli terhadap mana-mana bayaran progres yang dituntut bagi tempoh 6 bulan daripada tarikh Perjanjian Jual Beli. Ertinya, dalam tempoh 6 bulan daripada tarikh Perjanjian Jual Beli, untuk pembeli-pembeli yang membuat pembiayaan Kerajaan, Pemaju tidak boleh mengenakan caj pembayaran lewat kepada Pembeli. Pindaan ini dapat menyelesaikan masalah Pembeli-pembeli yang membuat pembiayaan kerajaan yang terpaksa berhadapan dengan tuntutan faedah lewat bayar daripada Pemaju disebabkan kelewatan Bahagian Pinjaman Perumahan (BPP) melepaskan (disburse) bayaran pembiayaan tersebut kepada Pemaju.

F. Kesemua tempoh pembayaran atau tempoh apa-apa notis sama ada 21 hari bekerja atau 14 hari (yang mana berkenaan) yang dinyatakan dalam Jadual G sebelum ini, dipinda dan digantikan dengan tempoh yang seragam iaitu 30 hari.

G. Sekiranya hakmilik berasingan Hartanah tersebut masih belum dikeluarkan sedangkan tempoh serahan milikan kosong rumah tersebut telah hampir, Pemaju boleh memohon daripada Kementerian Perumahan satu perakuan untuk menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kepada Pembeli mengikut peruntukan yang terkandung di dalam Perjanjian Jual Beli. Sebaik sahaja hakmilik berasingan telah diperolehi, Pemaju hendaklah menyempurnakan urusan pendaftaran pindah milik hartanah tersebut kepada Pembeli tanpa kos dan perbelanjaan tambahan ditanggung oleh Pembeli.

H. Sebaik sahaja pendaftaran telah dibuat, Pemaju hendaklah dalam masa 30 hari daripada tarikh pendaftaran, menyerahkan hakmilik asal yang telah didaftarkan atas nama Pembeli kepada Pembeli atau Pembiaya Pembeli. Sekiranya gagal, Pemaju hendaklah membayar gantirugi kelewatan kepada Pembeli sebanyak 10% setahun daripada harga jual beli, dikira dari hari ke hari, bermula daripada habis tempoh 30 hari tersebut, sehingga Pemaju menyerahkan hakmilik asal hartanah tersebut kepada Pembeli atau Pembiaya Pembeli.

Pindaan ini dapat mengelakkan masalah sesetengah Pemaju yang sengaja melengah-lengahkan untuk membuat pendaftaran pindah milik kepada Pembeli sebaik sahaja hak milik individu yang berasingan telah dikeluarkan dan lewat menyerahkan salinan asal hak milik yang telah didaftarkan pindah milik tersebut kepada nama pembeli. Sehinggakan disebabkan kelewatan tersebut, ia menyukarkan Pembeli untuk menjual atau memindahmilikkan Hartanah tersebut kepada pihak ketiga sedangkan ketika itu hakmilik individu yang berasingan telah pun diperolehi oleh Pemaju.

I. Sekiranya Pemaju lewat menyerahkan milikan kosong Hartanah tersebut kepada Pembeli melebihi tempoh 24 bulan daripada tarikh Perjanjian Jual Beli, maka Pemaju hendaklah membayar gantirugi kelewatan (LAD) kepada Pembeli sebaik sahaja selepas Pemaju memberi notis meminta Pembeli mengambil milikan kosong Hartanah tersebut. Sekiranya Pemaju gagal berbuat demikian, Pembeli berhak memotong ganti rugi tersebut daripada mana-mana ansuran bayaran harga jual beli yang kena dibayar kepada Pemaju.

Pindaan ini adalah penyelesaian kepada masalah Pemaju yang enggan menjelaskan bayaran gantirugi kelewatan kepada Pembeli sehingga menyebabkan Pembeli terpaksa memfailkan tuntutan di Tribunal Pembeli Rumah. Dengan adanya pindaan ini, sekiranya Pemaju gagal menjelaskan bayaran gantirugi kelewatan tersebut pada masa serahan notis pengambilan milikan kosong dibuat, maka Pembeli boleh memotong mana-mana  ansuran bagi harga jual beli Hartanah tersebut.

Perkataan mana-mana ansuran bagi harga jual beli tersebut adalah kurang jelas. Walau bagaimanapun saya berpendapat,  ia merujuk kepada bayaran progres 5% terakhir yang dipegang oleh peguam selaku stakeholder kerana itu sahaja baki bayaran harga jual beli yang masih belum dijelaskan/ dilepaskan oleh Pembeli kepada Pemaju mengikut progres pembinaan.

J. Pindaan ini juga memperuntukkan bahawa setiap aduan kerosakan yang dibuat oleh Pembeli kepada Pemaju dalam tempoh liabiliti kecacatan hendaklah diperbaiki dan disempurnakan oleh Pemaju dalam masa 30 hari daripada tarikh Pemaju menerima notis aduan tersebut secara bertulis.

Sebelum ini, Pemaju hanya bertanggungan untuk memulakan pembaikan kerosakan tersebut dalam tempoh 30 hari daripada tarikh terima notis aduan kerosakan. Walau bagaimanapun, dengan pindaan terhadap Perjanjian tersebut, maka Pemaju dikehendaki menyempurnakan pembaikan kerosakan dalam tempoh 30 hari daripada tarikh terima notis aduan tersebut daripada Pembeli.

K. Sekiranya Pemaju gagal menyempurnakan pembaikan kerosakan tersebut dalam tempoh  masa 30 hari daripada tarikh terima notis, maka Pembeli berhak menjalankan kerja-kerja pembaikan tersebut dengan kos dipotong daripada jumlah wang yang dipegang oleh peguamcara Pemaju sebagai pemegang kepentingan.

Walaubagaimanapun, sebelum Pembeli memulakan kerja-kerja pembaikan kerosakan berkenaan, Pembeli hendaklah memberitahu Pemaju kos memperbaiki kerosakan tersebut dan memberi peluang kepada Pemaju untuk memperbaiki dan menyempurnakan pembaikan dalam tempoh 30 hari daripada tarikh Pembeli memberitahu Pemaju akan niatnya untuk menjalankan pembaikan kerosakan tersebut.

Sekiranya, Pemaju gagal menyempurnakkan pembaikan tersebut dalam tempoh 30 hari itu, maka Pembeli hendaklah menjalakan kerja-kerja pembaikan itu dengan seberapa segera. Pembeli hendaklah menuntut kos pembaikan tersebut secara bertulis daripada Peguam dan Peguam hendaklah menyerahkan bayaran tersebut kepada Pembeli dalam masa 30 hari daripada tarikh Peguam menerima notis bertulis tersebut.

L. Jika pembeli telah menghantar notis aduan kerosakan kepada Pemaju, Peguam tidak boleh melepaskan kepada Pemaju jumlah wang tahanan baki harga jual beli Hartanah tersebut sehingga peguam menerima perakuan yang ditandatangani oleh arkitek Pemaju yang memperakui bahawa kerosakan tersebut telah diperbaiki dan disempurnakan pembaikannya oleh Pemaju.

Pindaan ini dapat mengelakkan Pemaju memberi arahan kepada Peguam untuk melepaskan wang tahanan tersebut kepada mereka semata-mata untuk mengelakkan Pembeli menuntut bayaran wang tersebut untuk tujuan memperbaiki kerosakan Hartanah tersebut.

M. Pemaju boleh  melantik peguam lain selain daripada peguam yang sediakan Perjanjian Jual Beli untuk bertindak sebagai stakeholder, dengan syarat bayaran progress 5% tersebut masih belum dilepaskan oleh Pembiaya kepada peguam, dan Pemaju hendaklah memberi notis bertulis awal kepada Pembeli dan Pembiaya Pembeli. Sekiranya selepas bayaran tersebut telah dilepaskan oleh Pembiaya Pembeli, maka Pemaju tidak boleh menukar/ melantik peguam lain sebagai stakeholder. Perkara ini banyak dilakukan oleh Pemaju akahir-akhir ini.

N. Setiap pihak hendaklah menanggung kos peguamnya sendiri, manakala Pembeli hendaklah menanggung duti setem dan fi pendaftaran jual beli dan pindahmilik manakala Pemaju hendaklah menanggung kos untuk mendapatkan kebenaran pindah milik (consent) daripada Pihak Berkuasa Negeri (jika berkenaan).

O. Pembeli boleh menyerahhakkan segala hak dan kepentingannya terhadap Hartanah tersebut kepada pihak ketiga tanpa perlu mendapat persetujuan daripada Pemaju, dengan syarat Pembeli hendaklah memberi notis penyerahanhak kepada Pemaju dan dengan syarat harga jual beli telah dijelaskan sepenuhnya oleh Pembeli kepada Pemaju dan Pembiaya Pembeli telah memberi satu surat akujanji untuk menjelaskan bayaran harga jual beli tersebut kepada Pemaju.

Walaubagaimanapun, saya dapati pindaan ini tidak menyentuh lansung tentang terma berkaitan pembatalan Perjanjian Jual Beli oleh Pembeli yang disebabkan oleh projek perumahan dianggap terbengkalai sebagaimana pindaan yang telah dibuat terhadap Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 (Pindaan 2012) sebelum daripada ini.

Saya juga dapati, pindaan tersebut dilihat agak ketat dan menjerat pihak Pemaju dan mungkin akan berhadapan dengan bantahan daripada pihak Pemaju sendiri memandangkan terdapat beberapa isu teknikal yang mungkin agak tidak praktikal dan agak kabur untuk dilaksanakan oleh Pemaju dan mungkin memerlukan satu tafsiran yang khusus oleh Mahkamah terhadap peruntukan dalam pindaan tersebut.

Pun begitu, saya merasakan pindaan tersebut sedikit sebanyak dapat melindungi hak dan kepentingan pembeli rumah dalam mempastikan mereka dapat memiliki satu Hartanah yang terbaik dan dapat memperolehi perkhidmatan yang terbaik daripada Pemaju berpadanan dan setimpal dengan harga rumah baru yang semakin tinggi yang dijual oleh Pemaju pada masa kini. – HARAKAHDAILY 2/7/2014

Penulis ialah Peguam Hartanah merangkap Presiden, Persatuan Guaman Hartanah Malaysia (HartaGuam)

Share on Myspace