Skim sewa beli: Cara mudah miliki atau hilang rumah?

SALKUKHAIRI ABD SUKOR | .

BEBERAPA minggu yang lepas kabinet telah bersetuju untuk melaksanakan skim sewa beli rumah melibatkan 170 kawasan Projek Perumahan Rakyat 1 Malaysia (PR1MA) diseluruh negara. Konsep tersebut sebelum ini pernah juga dicadangkan oleh Kerajaan Negeri Selangor dan beberapa kerajaan negeri yang lain.

Melalui konsep sewa beli tersebut, kerajaan melalui agensi yang dilantik akan membangunkan satu projek perumahan dan akan menyewakan rumah yang didirikan kepada penyewa terpilih dalam tempoh masa tertentu misalnya 20 atau 30 tahun.

Dalam tahun ke-10 misalnya mereka akan ditawarkan untuk membeli rumah tersebut. Selepas tamat tempoh sewaan tersebut, rumah yang disewa itu secara otomatiknya akan menjadi milik penyewa dan akan dipindahmilikkan kepada penyewa. Mereka juga tidak boleh menjual rumah tersebut kepada individu lain.

Walaubagaimanapun, setakat ini, skim tersebut hanya ditumpukan kepada pembeli rumah Perumahan Rakyat PR1MA (perumahan rakyat 1 Malaysia) yang menghadapi masalah untuk mendapatkan pinjaman perumahan dengan bank sahaja.

Secara dasarnya skim yang ditawarkan tersebut nampak menarik kerana ia dapat memberi peluang kepada golongan yang kurang berkemampuan untuk memiliki rumah sendiri.

Walau bagaimanapun, saya berpandangan cadangan tersebut perlu diperhalusi dengan lebih teliti lagi terutamanya dari asperk perlaksanaan dan undang-undang.

Diantara aspek yang perlu diperhalusi oleh kerajaan termasuklah:
1.Sejauh manakah kemampuan pihak kerajaan ataupun agensi dibawahnya membina projek perumahan sedemikian dan seterusnya memberi sewaan kepada rakyat. Sebagaimana yang kita sedia maklum, untuk membina sesebuah projek perumahan, ia memerlukan kos yang besar merangkumi kos tanah dan juga kos pembinaan.

Untuk membolehkan kerajaan menyediakan rumah secara sewa beli kepada golongan sasar, cuba bayangkan berapa banyakkah kos yang terpaksa dikeluarkan oleh kerajaan atau agensi di bawahnya untuk membina projek perumahan tersebut bagi menampung permintaan daripada golongan yang bermasalah mendapatkan pinjaman perumahan?

Sedangkan mengikut kajian terkini, golongan tersebut semakin bertambah dari tahun ke tahun akibat masalah ketidakstabilan ekonomi negara dan syarat kelulusan pembiayaan perumahan yang semakin ketat.

Walau bagaimanapun saya berpandangan kerajaan dan agensi di bawahnya masih mampu melaksanakannya dengan syarat perbelanjaan kewangan negara diuruskan dengan baik dan berhemah.

Kerajaan juga perlu memperuntukkan satu tabungan khusus untuk skim sewa beli tersebut melalui penglibatan dan sumbangan oleh syarikat pemaju dan kontraktor swasta yang berjaya sebagai salah satu bentuk tanggungjawab sosial mereka kepada masyarakat. Dengan adanya sumbangan daripada pihak swasta tersebut, kos pembinaan projek perumahan di bawah skim tersebut yang terpaksa ditanggung oleh kerajaan dapat diminimumkan.

2.Sejauh manakah kerajaan serius dalam memperhalusi dan menapis syarat-syarat kelulusan di bawah skim tersebut supaya hanya golongan yang benar-benar layak sahaja dapat memiliki rumah di bawah skim ini. Kita bimbang sekiranya syarat-syarat kelulusan tidak diperhalusi, ia tidak berjaya mencapai matlamat asal pengenalan skim tersebut.

Jika terlalu diketatkan syarat kelulusan sehingga menyebabkan terlalu sukar untuk memilih mereka yang benar-benar layak, dibimbangi skim tersebut tidak mencapai pula matlamat yang diharapkan.

Tetapi jika terlalu longgar syarat kelulusan pula, dibimbangi pembeli tidak mampu untuk menjelaskan bayaran sewaan kepada kerajaan sebagaimana yang ditetapkan, yang akhirnya akan menyebabkan kerugian kepada kerajaan dan akan menyusutkan tabungan dibawah skim tertsebut.

Jika terlalu banyak tunggakan sewaan misalnya, manakan mungkin kerajaan mampu untuk “rolling “ hasil kutipan tersebut untuk membina projek-projek perumahan lain pula.

Selain itu jika syarat-syarat kelulusan tidak diperhalusi, dibimbangi juga ada segelintir pihak yang cuba mengambil kesempatan dan memperdaya pihak kerajaan semata-mata untuk membolehkan mereka dapat menyertai skim tersebut.

Justeru saya mencadangkan supaya satu mekanisme khusus digubal untuk mempastikan bahawa hanya golongan yang layak sahaja berhak ditawarkan skim tersebut. Hanya mereka yang mempunyai kerja atau pendapatan tetap tetapi mempunyai masalah dari segi dokumentasi kewangan misalnya layak dipertimbangkan untuk mendapat skim tersebut.

Pun begitu, mereka yang telah ditawarkan menerima skim tersebut tidak boleh dibiarkan terkontang kanting begitu sahaja sepanjang tempoh sewaan tersebut.

Mereka perlu diberi latihan dan ilmu pengurusan kewangan yang sebenar dan motivasi diri untuk menguruskan sumber pendapatan mereka dengan baik dan mempunyai semangat untuk berusaha memperbaiki kewangan diri dan keluarga dan seterusnya dapat mempastikan bayaran sewaan dan juga jual beli dapat dijelaskan dalam tempoh masa yang ditetapkan tanpa gagal.

3.Sejauh manakah kerajaan telah memperhalusi skim tersebut dari sudut perundangan terutamanya dalam menyediakan satu dokumentasi perjanjian yang lengkap dan sempurna yang dapat melindungi hak dan kepentingan kedua-dua belah pihak.

Misalnya, bagaimanakah terma sewaan dan jual beli ini dapat dilaksanakan dalam skim tersebut sedangkan di dalam prinsip undang-undang hartanah, sesuatu sewaan tidak dianggap sebagai satu urusniaga yang berdaftar di bawah Kanun Tanah Negara.

Bukan itu sahaja, dari segi amalan guamannya pula, tempoh sewaan hartanah yang dibenarkan hendaklah tidak melebihi 3 tahun. Jika melebihi tempoh tersebut ia akan bertukar menjadi pajakan dan perlu didaftarkan di Pejabat Tanah.

Maka akan timbul permasalah dari segi perlaksanaan sistem tersebut kelak yang mana di bawah peruntukan undang-undang manakah ia akan dilaksanakan?

Maka jika perkara melibatkan perundangan masih belum jelas bagaimanakah penyewa dapat mempastikan hak pemilikan dan kepentingan mereka terhadap rumah tersebut senantiasa dilindungi.

Dan yang lebih penting lagi, bagaimanakah status pewarisan pusaka hartanah tersebut kepada ahli waris sekiranya penyewa meninggal dunia dalam tempoh sewaan tersebut. Adakah ia secara otomatik dianggap sebagai harta pusaka si mati dan boleh dipusakai kepada si waris?

Begitu juga dalam urusan berkaitan jual beli dan pindahmilik rumah tersebut kepada penyewa/ pembeli. Bilakah hartanah tersebut dianggap dibeli oleh penyewa? Adakah setelah mencapai jumlah bayaran sewaan tertentu ataupun setelah tempoh sewaan tersebut tamat sepenuhnya?

Dan bagaimakah pula keadaannya jika penyewa gagal menjelaskan bayaran sewaan tersebut mengikut kadar dan tempoh masa yang ditetapkan? Adakah proses jual beli dan pindah milik terpaksa dibatalkan?

Sebenarnya terlalu banyak isu-isu teknikal dari sudut perundangan yang perlu diperhalusi dengan lebih teliti dan terperinci lagi sebelum skim ini dilaksanakan.

Pengalaman saya berada di dalam agensi kerajaan di sebuah negeri yang melaksanakan konsep ini sebelum ini cukup memberi indikasi bahawa sekiranya skim ini tidak diuruskan dengan baik dan teliti tetapi sekadar ingin melepaskan batuk ditangga sahaja, pastinya skim tersebut akan menimbulkan banyak masalah dikemudian hari.

Misalnya masalah dari segi sewaan yang banyak tertunggak sehingga menyebabkan kerajaan tiada dana lagi untuk menguruskan perumahan tersebut.

Apabila sudah lagi tidak mampu membayar sewa, penyewa pula melarikan diri kerana bimbang diambil tindakan perundangan oleh kerajaan negeri. Kesannya rumah jadi terbiar dan didiami secara haram oleh pendatang asing atau menjadi pusat aktiviti jenayah dan sebagainya.

Begitu juga masalah rumah yang tidak dapat dipindahmilikkan kerana penyewa telah meninggal dunia dan waris tidak tahu apa-apa berkaitan skim tersebut, atau masalah penyewa memberi sub-sewa kepada pihak ketiga dan pelbagai lagi masalah yang timbul berpunca daripada longgarnya terma-terma perjanjian dalam urusan perlaksanaan skim tersebut.

Justeru, Persatuan Guaman Hartanah Malaysia (HartaGuam) sanggup menawarkan diri untuk memberikan nasihat dan konsultasi perundangan kepada kerajaan dan/atau agensi-agensi di bawahnya yang bercadang untuk melaksanakan skim sewa beli tersebut.

Ini bagi mempastikan perlaksanaannya kelak bukan sahaja tidak sia-sia dan merugikan bahkan yang lebih penting lagi mengikut lunas-lunas amalan perundangan dan guaman hartanah yang sebenar.

Memang betul, kaedah sewa beli rumah adalah cara mudah untuk memiliki rumah, tetapi jika silap langkah, ia adalah jalan mudah untuk seseorang kehilangan rumahnya. – HARAKAHDAILY 17/8/2016

Penulis ialah Presiden Persatuan Guaman Hartanah Malaysia (HartaGuam)

Share on Myspace