Rumah Prima: 10 soalan kepada Noh Omar

SALKUKHAIRI ABD SUKOR | .

SAYA puji niat kerajaan Umno-BN dan Tan Sri Noh Omar selaku Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) untuk melaksanakan sistem sewa beli rumah ini bagi membantu golongan yang kurang berkemampuan untuk memiliki rumah sendiri.

Tetapi dari segi perundangan dan amalan guamannya saya masih tidak jelas bagaimana kerajaan atau lebih khusus lagi KPKT hendak melaksanakan sistem ini?  

Antara perkara-perkara yang saya masih musykil adalah seperti berikut:

1. Bagaimanakah dari segi  terma  sewaan dan jual beli ini ingin dilaksanakan sekali sedangkan di  dalam prinsip perundangan hartanah, sewaan tidak dianggap sebagai  satu urusniaga yang berdaftar di bawah Kanun Tanah Negara. Jika tidak berdaftar bagaimanakah hak dan kepentingan penyewa akan dilindungi sebelum ia dibeli oleh penyewa tersebut?

2. Dari segi amalan guamannya pula, tempoh sewaan hartanah yang dibenarkan oleh undang-undang mestilah tidak melebihi 3 tahun sedangkan tempoh sewa beli ini mungkin menjangkau sehingga 20 tahun.

Sekiranya sewaan itu melebihi tempoh tiga tahun ia perlu diperbaharui. Jika tidak, sewaan tadi akan bertukar menjadi pajakan dan ia perlu didaftarkan di Pejabat Tanah. Adakah sistem ini akan menjadi skim pajakan rumah selepas tempoh tiga tahun sewaan tersebut tamat atau sewaan tersebut akan diperbaharui setiap tiga tahun sekali?

3. Bagaimanakah status pewarisan pusaka hartanah tersebut kepada ahli waris sekiranya penyewa  meninggal dunia dalam tempoh sewaan tersebut? Adakah secara automatik dianggap sebagai harta pusaka si mati dan boleh dipusakai kepada si waris? Sedangkan nama simati masih belum didaftarkan sebagai pemilik berdaftar terhadap harta tersebut.

5. Dari segi urusan pindah milik rumah tersebut kepada penyewa pula, bilakah hartanah tersebut dianggap dibeli dan akan dipindah milik  kepada  penyewa? Adakah setelah mencapai jumlah  bayaran sewaan tertentu ataupun mencapai tempoh masa tertentu? Atau setelah tempoh sewaan tersebut tamat sepenuhnya?

6. Bagaimakah pula keadaannya jika penyewa gagal menjelaskan bayaran sewaan tersebut mengikut kadar dan tempoh masa yang ditetapkan? Apakah kaedah penguatkuasaan yang akan dilaksanakan?

Adakah proses jual beli dan pindah milik terpaksa dibatalkan? Bagaimanakah pula dengan bayaran sewaan yang telah dijelaskan sekiranya perjanjian dibatalkan? Adakah akan dikembalikan atau dilupuskan?

7. Di bawah peruntukan akta apakah skim ini akan tertakluk? Walaupun istilah yang digunakan adalah sewa beli, tetapi rumah bukanlah menjadi perkara pokok kepada sewa beli sebagaimana yang termaktub dalam Akta Sewa Beli (Hier Purchase Act). Jadi akta apakah yang akan digunapakai untuk menguatkuasakan transaksi ini kelak?

8. Dari segi kos guaman dan bayaran duti stem pula siapakah yang akan menanggung kos guaman dan duti setem tersebut? Jika sekiranya penyewa yang terpaksa menanggung bayaran yuran guaman dan duti setem, adakah mereka terpaksa menanggung yuran guaman dan bayaran duti setem sewaan setiap tiga tahun sekali? Itu belum dicampur lagi dengan kos guaman dan duti setem untuk pindah milik kelak. Bukankah itu kelak akan membebankan penyewa?

9. Dari segi serahan milikan kosong rumah tersebut. Bilakah milikan kosong akan diserahkan kepada pembeli secara rasmi? Mengikut prinsip amalan guaman hartanah, serahan milikan kosong hanya akan dibuat setelah pembeli menjelaskan keseluruhan bayaran harga jual beli. Dalam kes ini bagaimanakah status pemilikan rumah tersebut sebelum bayaran jual beli dibayar sepenuhnya oleh penyewa/ pembeli?

10. Adakah penyewa dibenarkan memberi sub-sewa kepada pihak ke tiga atau menjual dan menyerahhakkan hak mendiami rumah tersebut kepada pihak ketiga? Dan jika penyewa melakukan yang sedemikian, apakah kesan nya terhadap sewa beli tersebut?

Cukuplah saya fikir saya utarakan 10 persoalan untuk dijelaskan oleh pihak kerajaan Umno-BN dan KPKT tentang sistem sewa beli rumah ini, walaupun sebenarnya masih banyak lagi kekeliruan dan persoalan dari sudut perundangan yang ingin saya utarakan.

Saya berharap pejabat Penasihat Undang-undang Kementerian dapat memberi pencerahan rasmi tentang persoalan-persoalan yang saya ajukan di atas. Atau mungkin Tan Sri Noh Omar yang juga merupakan seorang peguam ingin menjelaskan sendiri berkenaan perkara di atas. Memang saya amat alu-alukan nya. – HARAKAHDAILY 24/8/2016

Penulis ialah Presiden Persatuan Guaman Hartanah Malaysia (HartaGuam)

Share on Myspace