TH beli tanah 1MDB: Adakah ikut undang-undang?

SALKUKHAIRI ABD SUKOR | .

RAMAI yang minta saya ulas berkenaan isu pembelian satu plot tanah di Tun Razak Exchange (TRX) yang dikatakan milik 1MDB oleh Tabung Haji (TH). Pada awalnya, saya tidak bercadang untuk mengulas lanjut mengenai isu tersebut memandangkan ia telah diulas oleh banyak pihak termasuklah pemimpin kerajaan, pemimpin pembangkang, ahli politik, NGO dan tokoh-tokoh masyarakat  dan ia telah diulas daripada pelbagai sudut, baik dari sudut politik, korporat, syariah, pelaburan mahupun dari sudut ekonomi dan sebagainya.

Cuma ada baiknya jika saya fokuskan ulasan saya ini dari segi perundangan dan amalan guaman biasa sesuatu urusniaga  jual beli hartanah, khususnya melibatkan sesuatu hartanah yang bernilai tinggi.

Dari segi amalan guaman biasa sebelum sesuatu urusan jual beli hartanah itu dilakukan, Pembeli hendaklah membuat semakan dan mengesahkan bahawa Penjual adalah pemilik berdaftar terhadap tanah tersebut. Sekiranya Penjual bukanlah pemilik berdaftar terhadap tanah tersebut, pembeli mungkin berhadapan dengan risiko kerugian dan berkemungkinan tanah tersebut tidak dapat dipindahmilikkan kepada pembeli.

Dalam kes pembelian tanah oleh TH ini, tidak dapat dipastikan sama ada tanah yang dikatakan dibeli oleh TH tersebut adalah sebenarnya milik 1MDB. Dalam erti kata lain, adakah 1MDB adalah pemilik berdaftar terhadap tanah tersebut? Dan adakah tanah tersebut telah mempunyai suratan hakmilik individu (geran tanah) yang berasingan yang merekodkan 1MDB adalah sebagai pemilik berdaftar di dalam suratan hak milik individu (geran tanah) tersebut.

Apa yang kita bimbang  adalah, adakah berkemungkinan 1MDB hanyalah sekadar pemilik benifisiaries (atau dalam bahasa mudahnya, pemilik yang berkepentingan sahaja) terhadap tanah tersebut, sedangkan mereka bukanlah pemilik berdaftar yang sebenar terhadap tanah tersebut dan tanah tersebut masih kekal milik kerajaan? Ataupun adakah berkemungkinan juga kerajaan masih memegang tanah tersebut bagi pihak 1MDB sebagai bare trustees semata-mata?

Jika sekiranya keadaan tersebut benar-benar berlaku, maka dibimbangi 1MDB boleh dianggap sebagai mengambil keuntungan atas angin terhadap penjualan tanah yang masih belum rasmi menjadi milik mereka. Sedangkan dibimbangi tanah tersebut tidak boleh dipindahmilikkan kepada TH disebabkan oleh 1MDB bukanlah pemilik berdaftar terhadap tanah tersebut.

Hal ini kerana dari segi amalan biasa sesuatu transaksi jual beli hartanah, proses sesuatu urusan jual beli tanah bermula daripada urusan menandatangani perjanjian jual beli sehinggalah tanah tersebut boleh dipindahmilikkan kepada pembeli, biasanya mengambil masa paling cepat pun antara 2 hingga 3 bulan. Sedangkan, dalam kes transaksi jual beli tanah ini, dikatakan proses tersebut hanya mengambil masa tidak lebih daripada sebulan, dan kemudiannya TH membuat keputusan untuk menjual semula tanah tersebut kepada pihak ketiga.

Bagi seoarang peguam hartanah yang biasa mengendalikan urusan jual beli dan pindah milik sesuatu hartanah, adalah sesuatu yang agak menghairankan juga, jika sesuatu urusan jual beli itu dapat disempurnakan pindah miliknya dalam tempoh masa yang sesingkat itu. Adakah peguam TH terlalu efisyen menguruskan transaksi jual beli tanah tersebut?

Dari segi prinsip undang-undang tanah pula, selagi sesuatu pindah milik itu tidak dibuat kepada pembeli dan nama pembeli tidak didaftarkan sebagai pemilik berdaftar di dalam sesuatu suratan hak milik individu  (geran tanah) tersebut, maka hak dan kepentingan pembeli tidak akan  dilindungi sepenuhnya oleh undang-undang dan pemilikan terhadap tanah tersebut masih boleh disangkal oleh mana-mana pihak lain. Justeru jika keadaan itu benar-benar berlaku, maka pembelian tanah tersebut oleh TH bukan sahaja akan mendedahkan organisasi tersebut kepada risiko kerugian, bahkan ia juga akan mendedahkan risiko kerugian kepada pencarum-pencarumnya.

Maka saya fikir pihak 1MDB hendaklah tampil mengesahkan bahawa mereka sebenarnya adalah pemilik berdaftar terhadap tanah tersebut dan tanah tersebut telah secara rasminya dipindahmilik kepada TH dimana TH atau penamanya telah direkodkan nama sebagai pemilik berdaftar di dalam suratan hak milik individu (geran) tanah tersebut. Barulah ia boleh dianggap sebagai transaksi yang betul dan telus mengikut perundangan dan amalan guaman hartanah yang sebenar.

Seterusnya, daripada maklumat yang diperolehi, TH mengesahkan bahawa Ahli Lembaga Pengarah mereka telah bersetuju untuk menjual semula tanah tersebut dengan anggaran lebih kurang RM5 juta setelah tidak sampai sebulan TH memiliki tanah tersebut.

Dari segi amalan guaman sesuatu urusniaga hartanah, sesuatu hartanah yang dilupuskan (dijual) kurang daripada tempoh 5 tahun daripada tarikh pemerolehannya (pemilikannya), maka penjual hendaklah membayar Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) kepada LHDN, iaitu sekiranya tempoh pemilikan tidak sampai 1 tahun, penjual hendaklah membayar sebanyak 30% CKHT daripada kadar keuntungan pelupusan hartanah tersebut kepada LHDN.

Dalam kes di atas, sekiranya TH ingin menjual semula tanah tersebut kepada pihak ketiga, dengan anggaran kadar keuntungan sebanyak RM5 juta, maka TH terpaksa membayar CKHT sebanyak RM1.5 juta kepada LHDN. Selepas ditolak CKHT jumlah keuntungan yang diperolehi oleh TH hasil daripada penjualan semula tanah tersebut hanyalah sekitar RM3.5 juta sahaja. Adakah keuntungan tersebut berbaloi? Biarlah pencarum-pencarum TH yang mejawabnya.

Bukan soal untung rugi sahaja yang perlu dilihat di sini, TH juga harus melihat soal risiko perundangan yang bakal dihadapi sekiranya mereka memutuskan untuk menjual semula tanah tersebut kepada pihak ketiga sedangkan, jika benar, tanah tersebut masih belum dipindahmilikkan kepada nama mereka secara rasmi dan nama TH belum direkodkan di dalam suratan hakmilik individu (geran) tanah tersebut.

Oleh yang demikian, saya menyarankan agar sebagai syarikat dan organisasi yang menggunapakai dana rakyat, 1MDB dan TH perlulah tampil secara terbuka mengesahkan kepada rakyat khususnya bahawa transaksi jual beli yang mereka masuki adalah benar-benar mengikut undang-undang dan amalan guaman hartanah yang sebenar, untuk mengelakkan risiko kerugian dan risiko perlanggaran terhadap peruntukan undang-undang yang berkenaan. – HARAKAHDAILY 13/5/2015

Penulis adalah Pengerusi JUHAM Pahang dan merupakan seorang Peguam Hartanah yang berpengalaman selama 13 tahun dalam urusan guaman hartanah.

Share on Myspace